前言
中国各大都市圈的发展竞赛已经成为下一步城镇化的新常态。但即使在已有的都市圈进程中，仍然存在着巨大的地区分裂。东西部地区愈发发展不均衡，同一个省的省会和非省会城市也同样存在巨大差异。这就是当前的中国。
对于地产企业来看，拿地选址的不同，可能会带来幂次方的发展机会的差异。从中泰证券最新披露的各城市人口净流入数据来看，浙江、广东的吸引力已经遥遥领先。
认清当下中国，了解最新的中国经济地理现状和发展趋势，是每个有雄心壮志的地产企业的必修课。
下面请看中泰证券研究所最新的宏观经济研究报告：《中泰宏观每周思考第79期》
01
广东浙江继续领跑，“二八现象”愈发凸显
年，我国人口流动的方向进一步加强了年的大趋势，继续呈现“东迁”和“南下”的特征。年我国东部省份人口净流入规模超过万，而按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，南方省份人口净流入达到万。而且东部和南方省份的人口迁入规模，相比年进一步增加。
图表：人口的“东迁”（万人，负值为迁出，下同）
来源：WIND，中泰证券研究所
备注：这里东西部地区人口流入暂不统计*和西藏
图表：人口的“南下”（万人）
来源：WIND，中泰证券研究所
备注：这里东西部地区人口流入暂不统计*和西藏
从具体省份来看，人口的流向变得更加集中。年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万，在全国层面遥遥领先。根据我们计算，70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东，而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份，不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省，“二八”现象愈发明显。
图表：年各省份人口净迁入规模（万人）
来源：WIND，中泰证券研究所
图表：年各省份人口净迁入规模（万人）
来源：WIND，中泰证券研究所
02
省内层面：继续向核心城市集中
从省内流动的情况来看，也和年类似，人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部，只有省会等少数城市是人口净流入的，大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地，基本上都只有1-2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。
图表：年各省份人口净迁入和净迁出城市个数
来源：各地人民*府网，中泰证券研究所
图表：江西省各地市净迁移人口（万人）
来源：各地人民*府网，中泰证券研究所
而且即使是各省内的核心城市，年也出现了非常明显的分化。以福建为例，年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万，相差不大；但年两个城市的差距明显拉开，厦门净迁入量达到了13.3万人，而作为省会城市的福州，净流入量只有0.8万人。这说明，在经济和*策因素的驱动下，人口在地区之间的分化在加剧。
图表：福建省各地市净迁移规模（万人）
来源：各地人民*府网，中泰证券研究所
即使是人口流入大省，也不是“遍地开花”。以浙江省为例，年人口净迁入规模居全国第一，浙江省的11个地级市中，有4个城市是人口净流出的。剩下7个城市是人口净迁入。但从规模上来看，其实浙江省绝大部分的净流入人口，都流向了杭州和宁波。其中，杭州人口净迁入49.35万人，宁波人口净迁入30.07万人，占省内各地市净迁入总量的90%以上。
人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的，大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山，其他城市的人口迁入规模相对较小，部分城市甚至还在净流出。
图表：年浙江省各地市净迁移人口（万人）
来源：各地人民*府网，中泰证券研究所
03
“抢人”愈演愈烈，新一线明显发力
从各等级城市的情况来看，一二线城市持续人口净流入，三四五线城市人口在持续流出。
一线城市中，北京和上海仍维持人口总量控制*策，深圳和广州继续人口净流入。年北京人口继续净迁出，但净迁出规模从年的22万缩窄至6.3万。上海虽然保持人口净流入，但规模不到1万人。而深圳和广州人口在大幅流入，年广州净迁入25万人，尽管深圳未公布人口的自然增长数据，但根据常住人口增量推算，净流入体量估计也有30万左右。
新一线城市加入了“抢人”大战的队伍，近两年人口迁入规模明显增加。比如杭州、南京等新一线城市，除了经济上的吸引力外，在人才吸引*策方面也在不断增加力度，不仅落户*策有所放宽，还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇。年的时候，新一线城市的人口净迁入量还不到90万，而年该规模已经升至万。
图表：-年各线城市人口净迁移量（万人）
来源：各地人民*府网，中泰证券研究所
在年的时候，“抢人”最成功的当属安徽省和西安市。年安徽省各地人才*策均大幅放宽，而当年也是安徽人口净流入的巅峰。但这种盛况只维持了一年，年安徽人口净流入明显放缓，净迁入规模甚至比年之前的水平都要低。从地级市层面来看，年安徽省内各市几乎都是人口净流入的，而到了年，已经有6个地市出现人口净流出的现象。西安也很类似，尽管年仍有13万的人口净迁入，但相比年的32万也是明显放缓的。
这也说明，要想持续地吸引人口，仅靠高成本的人才*策是不够的，关键还要看经济和产业的持续发展。
图表：年浙江省各地市净迁移人口（万人）
来源：WIND，中泰证券研究所
几乎所有的三四五线城市，继续面临人口持续净流出的压力。而且在我们统计的个城市中，即使不剔除人口的自然增长，年有28个城市的常住人口也是负增长的。
图表：户籍开放的中小城市人口负增长的个数
来源：WIND，中泰证券研究所
备注：鉴于年部分城市还未公布数据，这里采用近5年的平衡面板来测算
我国劳动年龄人口已经连续六年负增长，意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代。核心城市都已经开始加入“抢人”队伍，未来中小城市人口流出的压力还会更大。
图表：城镇化进程连续4年放缓
来源：WIND，中泰证券研究所
04
小城市持续流出，地产调整压力大
长期来看，人口是影响房价的关键因素。像日本在90年代以前房价一路上涨，对应的也是劳动年龄人口增长、城市化率快速提升的时代。而90年代以后房价明显回落，这其中固然有地产泡沫破灭的因素，但为何这么久以来房价却再也没回去呢？人口或是关键，日本劳动年龄人口在90年代中期达到峰值，之后便开始持续下行；而90年代以后城市化率的速度也大幅放缓，也就是说支撑房价的人口基本面已经发生了明显转变。
图表：日本劳动年龄人口与城市土地平均价格走势
来源：WIND，中泰证券研究所
我们也统计了-年我国各地房价涨幅和常住人口的变化，发现两者存在一定的正相关。随着地产刺激的退出，人口对于房价的影响会越来越明显，人口持续流出的地方，未来房价调整压力会更大。其实中小城市房地产市场的调整压力，从年以来就已经持续体现了。
图表：各地常住人口变动和房价变化的相关性
来源：WIND，中泰证券研究所
备注：这里只呈现了常住人口涨幅在-1.5%—1.5%之间的样本城市，主要考虑到一线和新一线城市*策干扰较大，以及部分城市行*区划有变更
即使都是人口流入的城市，房地产市场也可能有不同的表现。Wang等人()采用中国城市非户籍人口占比和房价数据进行分析，发现区域间人口迁入每增加1%，将导致房价上涨0.7%。研究也发现，并不是所有的人口迁入都对房价有推升作用，受教育水平较高的人口净迁入对房价的影响更大。
图表：年大中城市非户籍人口占比与房价的相关性
来源：xin-RuiWang等（），中泰证券研究所
这也就能解释，为何近期深圳房价的上涨压力会比较大。年深圳常住人口增加了41.2万，其中常住户籍人口的增量就有40万，常住非户籍人口只增加了1.13万，如果扣除人口自然增长，常住非户籍人口可能还是减少的。这就意味着，去年深圳农民工或许在净迁出，而迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才，这部分人口的净迁入对房价的推升作用更加明显。
图表：深圳历年常住人口增量（万人）
来源：深圳市统计局，中泰证券研究所
所以往前看，在我国劳动年龄人口持续减少、*策刺激减弱的大背景下，房地产市场的调整压力会越来越大，各地抢人*策也会愈演愈烈，房地产市场的结构性特征也会越来越明显。
稻田人！
每个人心中都有一亩田。看你拿它来种什么？
种桃、种李、种春风；
种家、种业、种逍遥。
一方舍、三亩田、四季更迭。
春种、夏长、秋收、冬藏。
以识为主，以才为辅；
人谋居半，天意居半；
一分耕耘、一分收获！
为人处事，处事为人。
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